대부분의 전세 사기는 집주인과 연락이 닿지 않는 곳에서 발생하며 대부분의 경우 집주인은 임차인도 모르게 세계 계약 후 집주인의 이름을 다른 사람으로 변경합니다.
특히 통조림 업체로 변경될 경우 임금 청구, 고령자 체납 등이 문제가 될 수 있어 신속한 대응이 필요하다.
대부분의 보증금은 집주인이 징수하고 소비하는데, 새로운 세입자가 들어오지 않는 한 환급이 정말 어렵습니다.
차압, 압류 등으로 임차인의 임대주택을 구하지 못하는 경우 시간이 해결해주지 못하겠지만 맹목적으로 기다리면 더 큰 손실을 보게 됩니다.
이번 글에서는 보증금 반환 소송 시 준비해야 할 필수 서류, 임대물건 경매 시 배당금 청구 기한의 의미, 상속이 가능한 상황 등을 소개한다.
집주인이 변경되면 거부됩니다.
저희 법무법인은 임차분쟁해결센터(추격사기 소송, 경매 등)를 운영하고 있으며 매년 수백 건의 사건을 처리하고 있습니다.
모든 상담(방문상담 포함)은 무료입니다.
문자로 임대주택의 주소를 알리고 체크인 날짜를 확인하거나, 빠른 처리를 원할 경우 사건을 적어 이메일로 관련 서류를 첨부하여 진행하시면 됩니다.
이 사건의 의뢰인은 인천광역시 구이양구에 있는 임차인으로 보증금 1억3000만원에 2년 계약을 맺은 임차인이다.
임대기간은 2020년 8월 21일부터 2022년 8월 20일까지입니다.
이 경우 입주 시 등기부등본에 저당권 해제를 조건으로 계약이 체결됩니다.
또한 전세 사기가 많다는 점에서 전세 주택에 추가 저당이 설정되거나 임시 압류 또는 임시 압류에 들어가면 계약을 무효화하는 특약도 설정됩니다.
ZERO 예금에 대한 100% 보장 보험도 조건으로 포함됩니다.
이처럼 글로벌 계약을 체결한 후 집주인은 좋은 사람인 것 같아 안도의 한숨을 쉬고 입주했다.
그러나 집주인은 글로벌 계약을 체결하고 보증금을 받고 채권 보험에 가입하지 않았습니다.
그 후 집주인의 이름이 회사로 변경되었습니다.
이것은 깡통 회사입니다.
임차인은 이를 모르고 임차인이 임대주택의 하자로 수리를 요청하는 전화를 했을 때 원 집주인은 전화를 받지 않았다.
불안한 마음에 등기부등본을 보니 독실명이 법인으로 변경되어 있었다.
새 집주인의 연락처를 찾을 수가 없어서 부동산에 가보니 계약을 담당하던 부동산 관리인이 사표를 낸다고 한다.
연결조차 되지 않습니다.
곰곰이 생각해보면 아무리 특약을 써도 집주인이 지키지 않는 이상 의미가 없을 것이다.
특약서에 손실보상약속을 써도 이를 지키지 않고 임대인의 자금력이 없다면 의미가 없다.
결국 집주인이 법인으로 변경하거나 자가운영하지 않는 제삼자의 임대차계약을 할 수 있는 경우 상속을 거부하고 기존 집주인을 상대로 소송을 제기하거나 다음과 같은 경우 기존 집주인을 상대로 소송을 제기해야 한다.
집주인은 임차인이 알지 못하는 상태로 명의 변경, 집주인 변경 사실을 알게 되는 즉시 이의를 제기할 수 있으며 기존 집주인을 상대로 소송을 제기할 수 있습니다.
즉, 새 글로벌 계약서를 작성하지 않은 경우 새 집주인에게 전세 보증금을 양도하는 것을 거부할 수 있지만 그건 법이 아니라 대법원 판례입니다.
따라서 집주인이 변경된 사실을 알게 되는 즉시 보증금을 상속받지 않겠다는 의사를 표명하는 이의신청을 할 수 있습니다.
당연히 소송을 해야 합니다.
그러나 이 경우 의뢰인은 집주인이 바뀌었는지 확인할 방법이 없고 길어야 1년 동안 머물렀다.
이 경우 집주인의 상속에 대한 암묵적 동의로 간주됩니다.
상속을 거부하려면 집주인 변경 사실을 안 날로부터 1~2개월 이내에 해야 한다.
위 사례의 의뢰인을 예로 들면 전세 사기라는 개념도 없고 시골에서 일을 해서 아무것도 모르는 사람입니다.
집주인을 바꾸긴 했지만 2020년 8월 21일 입주하면서 신고를 했습니다.
글로벌 계약이 만료되고 캔 회사 집주인과의 접촉이 계속되면서 그는 법적 문제를 찾기 시작했습니다.
얼마 전 인천 귀양세무서가 부동산 등기부 사본을 압수했다.
이때 저는 이 회사가 깡통이고 시간이 지나면 더 큰 문제가 생길 수 있다고 생각하여 급히 저희 법무법인에 법률자문을 요청했습니다.
상속받은 소유자가 법인인 경우 가장 큰 문제는 임금 청구입니다.
급여 미수금의 경우 3개월치 배당금만 우선 적용됩니다.
즉, 법인의 근로자가 임금을 받지 못하여 회사를 고소하면 회사의 재산이 처분(강제경매)되면 배당금을 청구하기 위해 먼저 지급하는 채권이 됩니다.
국세의 경우 관련 세금이기 때문에 하나의 세금이 우선합니다.
다가구 주택의 경우 이것이 궁극적인 부동산 세금입니다.
임차인이 확정일자를 받아 입주신고를 하여도 납세의무가 우선하며, 국세 중 해당 세금은 무조건 우선합니다.
즉, 임차인은 이러한 우대세의 누적으로 인해 위태로운 상황에 놓이게 됩니다.
따라서 임대주택이 압류되어 집주인이 회수할 수 없는 경우에는 신속히 소송을 제기하고 최종판결을 받은 후 주택경매를 진행하는 것이 우선되어야 합니다.
강제경매가 적용되면 배당기한은 3개월 후가 된다.
집이 경매가 되기 때문에… 돈을 받을 채권자가 신청합니다.
그런 다음 경매가 종료된 후 법원은 채권자에게 우선 순위로 배당금을 분배합니다.
경매가 진행되는 동안 채권자로부터 계속 청구를 받을 수 없으므로 지정된 날짜까지 신청한 채권자만 배당금을 받을 수 있습니다.
국세 등도 같다.
배당금 청구가 만료된 후에는 더 이상 미수금이 없습니다.
따라서 법인주택이 압류되고 집주인이 법인인 경우에는 예상치 못한 우대세가 계속 발생할 수 있으므로 본인이 거주하고 있는 주택에 대한 강제경매를 신청한 후 소송을 통한 판단을 진행하는 것이 우선되어야 합니다.
사실 통조림 회사는 소유한 재산이 없기 때문에 경매를 통해 살 수 있는 전세집만 거래할 수 있다.
임대차 등록절차 및 구비서류 임차만료 후 보증금을 받지 않고 이사를 나가야 하는 경우에는 임대차 등록을 하여야 합니다.
in hugs… blog.naver.com 대부분의 경우 쉬운 매도가 아니므로 임차인은 임대 부동산의 강제 경매를 통해 인수를 선택합니다.
전세 사기를 당했다면 반드시 임대차 등록을 하고 만기가 도래하면 소송을 제기해야 합니다.
캔 임차인도 모르게 집주인이 갑자기 바뀌면 상대방은 전세 사기이고, 대부분의 경우 집주인이 바지 주인이다.
따라서 보증금을 돌려받기가 어렵습니다.
연락이 자주 끊겼습니다.
사건을 해결하는 데 1~2년이 걸릴 수 있습니다.
따라서 거주하는 임대주택은 임대차등록을 해두는 것이 유리합니다.
물론 입주신고를 하고 확정일자를 받고 그대로 살아도 괜찮지만 알 수 없는 일이 걱정되니까 전세신고를 하세요. 세상에 있는 것들은 알 수 없습니다.
임차인의 권익을 최대한 보호하기 위한 법적 조치를 취해야 합니다.
위에서 언급한 바와 같이 임대차 등록과 반환청구를 하기 위해서는 계약이 해지되었음을 증명해야 합니다.
가장 중요한 내용입니다.
다른 계약과 달리 용선계약은 당사자 일방이 계약갱신, 거절, 해지를 통고하지 않아도 법적으로 자동 연장된다.
그러기 위해서는 계약을 해지하겠다는 의사표시가 있어야 하며, 그 의사표시는 언제든지 할 수 있지만 계약만료 후 2~6개월 이내에 해야 합니다.
문자, 카톡, 내용증명 형식에 제한이 없으며, 이의가 없는 임차인이라면 위의 절차를 거쳐도 의미가 없을 것입니다.
따라서 도착 알림을 받았는지, 정확한 날짜를 받았는지 확인해야 합니다.
특히 체크인 공지는 익일부터 적용됩니다.
전세 사기의 경우 입주 신고가 접수된 당일에 동시에 주인이 바뀌는 경우가 많다.
이 경우 임차인은 이의가 발생하기 전에 소유자를 변경하였기 때문에 전세보증금 반환의무는 변경된 임대인에게 승계되지 아니하였다.
집주인이 바뀌면 새 집주인이 자동으로 보증금을 돌려받는다는 사실을 우리는 흔히 알고 있습니다.
다만 이를 이루기 위해 세입자가 입주신청을 하고 집주인이 다음날 집주인을 바꾸는 상황을 말한다.
보고서에서) 보증금 반환 의무는 자동으로 상속됩니다.
임차인이 다른 주택을 소유하고 있거나 거주하는 주택을 소유하고 있는 경우에는 즉시 가압류를 신청해야 합니다.
폐기되는 것을 방지하기 위함입니다.
세입자가 거주하는 임대 주택에 대해 충분한 보증금을 받기 어려운 경우에 해당합니다.
위 사례의 의뢰인은 보증금 1억3000만원인데도 리스론으로 1억원을 받은 것으로 전해졌다.
기간이 끝나면 집주인과 연락할 수 없기 때문에 은행에서 연기하지 않을 수 있다고 합니다.
2년까지 연장된다.
1건이 있었는데, 이때 금융감독원 민원으로 이 모든 문제가 해결됐다.
대출기간 연장에 대해 너무 걱정하실 필요는 없습니다.
압류와 경매에서 저항할 수 있는 능력이 있는 #1 임차인과 일시적인 가보 압류의 차이점은 무엇입니까? 전세사기 잠정 압류는 대부분 팡청보증업체에서… 집주인은 당신의 소송 때문에 보증금을 돌려주지 않을 것입니다.
출두도 하지 않고 소송이 끝난 후 실제 채권을 회수하기 위한 집행 절차를 시작해야 합니다.
집주인 재산 조사, 신용 조사, 거주하는 임대 주택의 강제 경매 신청에 이르기까지 다양한 징수 절차가 있습니다.