안녕하세요!
홈즈의 이종호보지마.
이 시간 40대 초반 신혼부부(결혼 7년차)를 위한 부동산 투자 조언계속 갔다.
이러한 고객은 부동산 투자 경험이 거의 또는 전혀 없는 고객입니다.
부동산 투자는 당첨된 것 외에는 집을 산 적이 없고 현재 경기도 광주시 대전신도시에서 전세로 살고 있다.
현금 4억원이 있는 40대 노숙자라면 부동산 투자는 어떻게 해야 할까요?
오늘은 고객님의 상태를 파악하여 맞춤형 솔루션을 제공해 드렸습니다.
고객 정보부터 시작하겠습니다.
고객 정보
이전 거주지 : 경기도 광주시 태전신도시 전세 거주(3억원, 대출 없음)
혼인여부 : 40대 초반 부부, 3세 자녀
대상: Xiove의 판권제공(2021년 5월 당첨자) 구매계약 완료 => 현금 2억원 + 전세 보증금 3억원 확보(2024년 1월 예정)
총 현금: 4억 5천만-5억
수입 : 월 400만원
근무지: 판교
투자 조언을 요청한 이유는 무엇입니까?
-> 2021년에 집값이 너무 높아서 집 구매가 늘고 있는 경우입니다.
원래 실제 입주자도 대전신도시에 거주하고 있어 인근에 개발 중인 고산지구 아파트를 신청했다.
실제로 2021년 5월에 분양권이 당첨되어 시세가 2억원 정도 올랐는데 지금은 분양가가 분양가 수준으로 떨어졌습니다.
2023년 2월 의뢰인은 오포자이디오브를 비슷한 매도가로 매도하고 부동산에 대한 올바른 투자를 위해 투자조언을 요청했습니다.
현재 현금은 2억원 정도이며, 보증금 3억원은 2024년 상반기 전세가 만료되면 돌려받을 수 있다고 한다.
원하는 목표는 아이가 현재 3살이고 초등학교를 시작하는 2027-2028년까지 동네와 아파트에 정착하기를 바라는 것입니다.
그 전까지는 대전신도시에서 전세나 월세를 생각하고 계셨다.
그 이유는 건축주 부모님과 형제자매가 대부분 경기도 광주에 거주하고 있는데 대전신도시가 살기 좋은 곳이라고 생각한다고 하셨습니다.
경기도 광주, 분당, 성남원 도심을 주변 가족 및 직장 등을 고려하여 선호하는 주거지역으로 희망하였다.
이러한 조건에 투자할 수 있는 최선의 선택은 무엇입니까?
현재 솔루션
위 지도에서 직장(판교)과 가족 거주지(경기도 광주)는 주황색 원으로 표시하고 원하는 거주지는 빨간색 별표로 표시한다.
먼저 현재 현금 2억원이 있고 2024년 1월까지 현금 3억원이 생긴다는 가정하에 지역별로 선정한 투자대상을 추천해드렸습니다.
1. 경기도 광주에 계속 거주한다면?
경기도 광주에 계속 정착을 원하신다면, 광주 더파크 비스타데시엔 40 밸런스를 권장합니다.
현재 114종(44잔) 미분양입니다.
현재 선착순으로 계약을 진행하고 있으며 계약금만 내고 중도금대출을 받는다면 필요한 투자금은 매우 적습니다.
입주일은 2026년 4월입니다.
계약 조건은 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%입니다.
2026년까지 중도금 대출을 받으면서 114형 분양가 8억원 기준 현금 8000만원 정도를 입금하고 그때그때 잔금을 회수하면 된다.
그때까지 실제 거주자는 남은 현금 3억4억 원으로 원하는 집에서 계속 살 수 있다.
광주 더파크비스타 디자이어의 투자가치를 보면 경기 광주역세권과 40평 신축부지가 부족할 것으로 보인다.
위 지도는 입주 후 5년 이내 40평 이상의 주택 분포를 나타낸 것입니다.
성남시와 경기 광주시에는 확진자가 거의 없다고 볼 수 있다.
경기도 광주시 고산구 더오브젝트 맞은편 왼쪽 백현동 판교 더샵 퍼스트파크와 광주 더파크비스타 디자이어밖에 없다.
판교 더샵 퍼스트파크는 현재 44평형 기준 19억원부터 시작하며, 상대적으로 낙후된 고산지구 40평형은 8억원 안팎으로 비싸다.
광주 더파크비스타 데지앙은 경강선 경기 광주역 일대에 1,600세대 규모의 대형 아파트 단지로 분양가는 약 8억원이다.
인근 비슷한 위치에서 이편한월드84(33평) 경기광주역은 2021년 하반기 정점 기준 8억 중반대였고, 현재 최저가는 34평 7억이다.
현 시세 기준보다 조금 더 저렴한 가격에 구매하는 느낌이지만 2026년 4월에 이사를 가셔서 보기드문 장기 40평 거주를 목표로 하시는 분들이라면 좋은 투자라고 생각합니다.
현재 성남원 시내에 40평이 넘는 면적은 없지만 산성역포레시아 37평 기준 최고가는 14억9500만원이었다.
지금은 10년 전에 지어진 단대동 롯데캐슬과 푸르지오를 기준으로 약 13억입니다.
경기 광주역세권 신축 40평형 아파트였다면 이전 최고가 기준 10억원 안팎이었을지 궁금하다.
시세 차익이 크지 않을 것으로 예상되지만 건축주가 소액 투자로 살고 싶어하는 곳 중 하나라 선택했습니다.
2. 분당에 가면? 전환 투자!
다음은 분당신도시투자입니다.
현금 2억원으로 당장 투자는 불가능하지만 2023년 하반기와 2024년 상반기 균형을 모색하기 위해 투자 시기를 미룬다면 현금 5억원 이내로 투자 가능한 아파트도 있다.
이겼다.
리노베이션이 진행 중인 레인보우 빌리지 4단지 아파트를 추천해 드렸습니다.
무지개마을4단지는 분당선 오리역 동쪽에 위치하고 있습니다.
현재 프로젝트 진행 상황은 마이그레이션 단계이며, 입주 기간은 2026년입니다.
포스코 더샵 브랜드로 시공사가 선정되었으며, 리노베이션 후 세대수는 현재 563세대에서 향후 647세대로 늘어날 예정이다.
리모델링 공사가 끝나면 위의 조감도에서 보는 바와 같이 완전히 새로운 아파트로 탈바꿈하게 됩니다.
더 자세한 내용이 궁금하시다면 아래 링크를 이용해주세요.
https://blog.naver.com/11jhlee1199/222625025830
성남시 분당 무지개마을4단지 아파트 리모델링 종합분석!
안녕하세요!
홈즈 부동산입니다.
오늘은 성남시 분당구 구미동 무지개마을 주공4단지 리모델링 2차…
blog.naver.com
현재 최저가는 6억~8억원대다.
이사비용만 대출을 받는데 감정가의 50%가 나옵니다.
약 66종(20잔)을 시작으로 하반기 이사비용은 2억원, 78~80종(23~24잔) 기준으로 3억원 추가 대출이 가능하다.
이렇게 하면 현재 상장가격인 20평형 6억원은 실투자금 3억원으로, 23-24평형 7억원은 4억원으로 투자가 가능하다.
추가납입금을 보수적으로 3억원으로 산정하고 20평형(73형) 3룸+2룸 중 하반기에 권리를 취득한다고 가정하면 하반기에 새 아파트를 살 가능성이 높다.
분당 20평의 절반을 9억10억원에 매입한다.
투자 대상이 될 수 있다고 생각합니다.
Forestia급도 종전 최고치인 14억대를 기준으로 충분히 시판할 수 있다.
경기도 광주보다 투자비가 비싸지만 분당신도시 학군과 인프라를 이용하면서 실거주하는 것도 좋은 선택이 될 수 있다고 생각합니다.
참고기간은 2026년 하반기로 예상하고 있으니 지금은 경기도 광주에 거주하시고 추후 이전을 위한 투자를 하시는 것을 추천드립니다.
무지개마을 4단지에 투자하면 최소 수만 원에서 1억 원의 현금이 남는다.
전세자금대출을 받으면 보증금의 80%까지 빌릴 수 있습니다.
대전신도시 표준보증금은 30평에 3억원이면 충분하다.
그래서 3억원의 20%인 6000만원 정도의 현금이 있다면 나머지는 전세자금대출로 충당할 수 있다.
연이율 4%에 2억4000만원 전세자금대출을 받는다고 가정하면 월 이자비용은 약 80만원이다.
보증금 6000만원에 월세 80만원이면 살 수 있는 집이다.
3. 원도심 성남은 신축과 갭투자 두 가지 선택지가 있다.
마지막 추천으로 시세 차익과 투자 최소화를 동시에 노릴 수 있는 성남 원도심에 투자하는 것을 추천한다.
다만, 현재 현금 2억원으로 원도심 성남에 투자하기 어려우므로 2024년 초 잔고 조건으로 분당과 유사한 방식으로 투자할 필요가 있다.
원도심에서는 2023년 하반기 입주 예정인 산성역 자이푸르지오 갭 투자를 먼저 추천했다.
또는 인근 하늘채 랜더스원, 금빛 그랑메종, 산성역 포레스티아 같이 입주하는 산성역 자이푸르지오 후유증에 따라 가격 변동이 있을 수 있으니 함께 알아보는 것도 좋다.
입주는 2023년 11월 예정으로 2024년 1월~2월 사이에 잔금을 납부하면 2023년 10월경부터 임대가 가능합니다.
아이가 초등학교 들어갈 때까지 사는 경기도 광주에서 월세 생활을 계속하면서 주택과 투자를 분리하는 것도 나쁘지 않은 선택이다.
특히 성남, 분당, 경기 광주는 모두 비규제 지역이다.
그래서 2년 동안 소유하면 세금이 면제되기 때문에 12억 원이 넘는 고가 주택이 아닌 이상 실제로 살 이유가 거의 없다.
현금 4억~5억 원의 투자 목표를 설정하면 원도심에 최대 59종(24평)과 74종(29평)의 신축 주택에 대한 갭 투자를 모색할 수 있다.
현재 상장가격 기준 이편한월드 골든그랑메종의 시작가는 7억2000~7억5000만원, 전세가격은 3억8000만원이다.
갭이 3억5000만개 정도 되면 투자가 가능하다.
또 74식의 판매가격은 8억원, 전세가격은 4억원이다.
갭에서는 4억~4억5000만원까지 투자할 수 있다.
추후 시세가 오르면 기존 산성역 포레시아를 기준으로 74식은 13억대, 59식은 11억대로 정점을 찍었다.
미래에는 2억 이상의 자본 이득을 목표로 상승 또는 회복 시장에 투자할 수 있습니다.
그렇지 않다면 재개발 지구 중 상대원 2지구를 추천한다.
입주 시기는 2027년 하반기이므로 4년 후 아이의 초등학교 입학 시기와 겹친다.
현 경영진 매각 시점에서 추정한 지분율 130.33%를 기준으로 한 총액 인수가가 승인됐다.
59형 5억개, 74형 6억개, 84형 7억개.
실투자금은 300억원이다.
특히 Type 101(40평형)은 8억원 초반대에 구매가 가능하다.
실제 투자금액은 4억 중반부터 이미 언급한 광주 비스타 데시앙과 비슷한 수준이다.
물론 성남 원도심의 입지가 더 좋다.
중앙동 59식 하늘채 랜더스 원을 기준으로 현재 급매가는 7억~8억원 사이이며, 84식 상아원 2구역의 총 매입가는 7억원 안팎이다.
그만큼 가격도 저렴하고 투자가치도 좋아 실거주용으로도 좋은 투자상품으로 보입니다.
졸업 증서
위의 3가지 가능성 중에서 판단할 때 기준은 무엇일까요?
무엇을 중요하게 생각하느냐에 달려있다고 생각합니다.
자본이득만을 목적으로 투자했다면 성남 원도심의 주택이나 재개발에 투자했을 것이다.
내 아이의 교육 환경(학군)과 인프라가 시장 이익보다 훨씬 더 중요하다고 생각한다면 분당은 조금 비싸지만 그만한 가치가 있을 것이다.
가족과 부모님과 가깝게 살고 싶다면… 자본금 측면에서는 조금 아쉽지만 입지적으로는 경기도 광주를 선택하는 것도 나쁘지 않은 선택이다.
이렇게 인생의 우선순위가 무엇인지 생각해보고 결정을 내리신다면 최대한 후회 없는 결정을 내리실 수 있을 거라 생각합니다.
하우스 YouTube:https://www.youtube.com/channel/UC8kvgTxvYfBqJ9BSQKYC6OQ
홈즈 | 부동산 분석가
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